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「木更津の不動産売却・買取「センチュリー21ベルステージ」のブログ」の記事一覧(14件)

木更津の不動産売却・買取のことならセンチュリー21ベルステージにまずはご相談ください! お役立ち情報や知っておいた方が良い売却のコツなどを掲載しております! ぜひチェックしてみてください!

【家を売る】利益が出た際にかかる税金
カテゴリ:木更津の不動産売却・買取  / 投稿日付:2021/12/02 16:04

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木更津市で不動産の売却、買取、仲介を行っております
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今回のテーマは
【家を売る】利益が出た際にかかる税金

です。ぜひご一読ください。



戸建てなどの家を売却する際には、さまざまな税金がかかります。
家を売却した際にかかる税金は、利益が出るかどうかによって大きく変わります。
売却して利益が出ると、
「譲渡所得税」
「住民税」
「復興特別税( 2037年まで)」
を支払わなければなりません。


【家を売却して利益が出た際にかかる税金】

売却益が出た際にかかる
「譲渡所得税」「住民税」「復興特別税」の3つの税金について紹介していきます。

①譲渡所得税

譲渡所得税は、資産の譲渡(売却)による所得に対して発生する税金です。
「所得」とは、売却によって得た資金から必要費用
(売却の際にかかったお金や、取得費など)を引いた額のことを指します。

②住民税
住民税は、地方自治体による教育や行政サービスの資金のために発生する税金です。
住んでいる地域と収入によって金額は異なり、
前年の所得にたいして翌年の納税額が決定されます。

③産復興特別税
復興特別税は、2011年の東日本大震災からの復興のために
必要な財源を確保する目的で課されることになった税金です。
2013年 1月 1日 から 25年間にわたって、所得税に対して上乗せした形で徴収されます。

■不動産を所有していた期間によって異なる税率
「譲渡所得税」と「住民税」は、
不動産を所有していた期間によって税率が異なり、
長く保有していた方が税金が安くなります。

●短期譲渡取得
(5年以下 )の場合 …所得税 30%/住民税 9%/復興所得税 0.63%→合計 39.63
●長期譲渡取得
(5年超 )の場合 …所得税 15%/住民税 5%/復興所得税 0.315%→合計 20.315
また、不動産の譲渡所得に用いる所有期間は、
売却した年の1月 1日時点を判断基準とすることが特徴であり、その点に注意して計算しなければなりません。

例えば、平成25年 4月 1日に購入した不動産を平成 30年 4月 1日に売却した場合、
平成 30年 1月 1日時点の所有期間は 4年なので短期譲渡所得となります。
短期と長期では、税額が倍程変わりますので、注意して売却時期を見定めるようにしましょう。



木更津市、袖ケ浦市、富津市、市原市など不動産の売却を含めた
ご資産に関するご質問・ご相談等、ご興味がございましたら、
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それでは、ご連絡いただけることを心よりお待ちしております。

【不動産を高く売る】売却前のリフォームは必須なの?
カテゴリ:木更津の不動産売却・買取  / 投稿日付:2021/11/09 11:12

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今回のテーマは
【不動産を高く売る】
売却前のリフォームは必須なの?

です。ぜひご一読ください。


不動産を売るとき
売却する前に補修や修繕を行うべきかどうか」を気にする人は多いのではないでしょうか?

「少しでも見栄えを良くしてから売った方が高値で取引が成立しそう」
「見栄えの良い物件にした方が早く売れそう」
などと考える人もいるようですが、実際はどうなのでしょう。

まずは補修(リフォーム )が必要なケースをご紹介していきます。


■どういう時に補修が必要なの?
どのように住宅を使用してきたかにもよりますが、ポイントは
建築年数」と「設備の耐久年数」です。


➀建築年数
戸建住宅は築5、10年目...外壁の剥がれが始まる
10、15年...給排水設備の更新を考えるべきと言われています。
15年目以降...目で見て劣化がわかるところを交換していく

上記のようにメンテナンスをすると住宅が長持ちするという声もあります。

劣化を確認し、建築年数に合わせた補修が必要です。

②設備の耐久年
戸建住宅の各設備はそれぞれ耐用年数の目安が設定されています。
これを元に補修を考えるのも一案です。
戸建住宅を補修には本記事にあるような期間と費用が必要です。

戸建住宅を売るために補修が必要かどうかは、相談すると良い判断ができます。
最終的に高く確実に売るためにはどの選択をするのが良いのか?
という相談をしていただければと思います。


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【節税対策】不動産売却における特例とは?
カテゴリ:木更津の不動産売却・買取  / 投稿日付:2021/11/02 14:10

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今回のテーマは
【節税対策】不動産売却における特例とは?
です。ぜひご一読ください。


戸建てなどの家を売却する際には、さまざまな税金がかかります。
今回は、「 少しでも税金にかかる費用を抑える方法があるの? 」
という疑問にお答えしていきます 。


【節税対策!できるだけ税金を安く抑える方法】

家を売った際にかかる税金を節約するためには、
譲渡所得に関する特別控除の特例を理解しておく
必要があります。
建物の売却に関する特別控除には、どのような種類があるのでしょうか。


■控除の種類と額は?
特別控除の金額は、課税譲渡所得金額を算出する際に影響します。
建物の譲渡所得に関する特別控除には、以下のものがあります。

・公共事業などのために売った場合:5,000万円
・マイホームを売った場合:3,000万円
これらの要件に該当する場合、譲渡価額から取得費用と譲渡費用を除いた利益が
特別控除額以下で
あれば、税金はかかりません。

ただし、その年の譲渡益全体で
「特別控除額の上限は5,000万円」なので、複数の建物を売却する場合は注意が必要です。


■マイホームを売った際の「3,000万円の控除」とは
マイホームを売った際には、所有期間に関わらず最大3,000万円の控除が受けられます。
自分が住んでいる家を売る場合に適用されますが、現在住んでいる家でなくても構いません。
住まなくなってから 3年目の年末までに売却すれば、この特例の適用対象となります。


■有期間が10年を超えている場合の特例
マイホームを売却したとき、一定の要件を満たした場合、
軽減税率の特例を受けることができます。

譲渡した年の 1月 1日で、家屋と土地の所有期間がともに 10年を超えていることなどが条件です。

この特例が適用されると、課税譲渡所得金額が6,000万円以下の場合、
通常 15%の税率が 10%になります。
また、 6,000万円を超える場合には、
6,000万円を超える部分は通常どおり 15%の税率となります。

家を売る場合には、税金をはじめさまざまな費用が必要です。
譲渡によって利益が出れば税金もかかりますが、特例が適用されれば
税金を支払う必要がなくなったり、減税になったりします。

節税対策も頭に入れつつ、まずはより確実に家を売る不動産会社を見つけることが重要です。


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節税対策 損をしない為に
カテゴリ:木更津の不動産売却・買取  / 投稿日付:2021/10/26 12:19

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【節税対策】不動産売却で損をしないためには?
です。ぜひご一読ください。



住み替えで損をしたくないという方は節税措置を知っておくべきです。
動くお金が大きいだけに節税措置を利用すると、
実は3000万円も節税できることもあります。


■売却益が出た場合

住んでいた家が買った価格よりも高く売れて売却益が出た場合には
譲渡所得税などが掛かりますが、
自宅であれば
「 3,000万円特別控除」を利用することが可能です。


「3,000万円特別控除」とは、
売却益(譲渡所得)から課税対象を 3,000万円まで控除できる制度のことです。

これは、非常に大きな節税効果がある制度ですが、
基本的にマイホーム(居住用財産)への適用を前提としています。

具体的には、以下のような適用条件があります。

・自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地や借地権を売ること
・家屋を取り壊した場合、譲渡契約までの間に、土地を住居以外に使ってないこと
・売手と買手が、親子や夫婦など特別な関係でないこと

※なお、詳細は国税庁のホームページ「 No.3302 マイホームを売ったときの特例」で確認することが可能です。


■売却損が出た場合

逆に住んでいた家が買った価格よりも安く売れて売却損が出た場合にも、
所得税や住民税を抑えることができます。


具体的には「損益通算」とよばれる措置によって取引が生じた年度のその他の利益などを合算し、譲渡損失を相殺することができます。

単年度の損益通算では譲渡損失がカバーしきれなかった場合は最長4年間(売買のあった年度を含む)の利益を合算することができ、この特例制度によってほとんどのケースで譲渡損失を相殺することができます。
※「損益通算」を受ける場合にも確定申告が必要です。


■住宅ローンを組んでいる場合

住宅ローンを組んで家を購入した場合、ローン残高 4,000万円を上限として、ローン残高の 1%が 10年間所得税から控除出来る「住宅ローン控除」が使えます。

しかしこの措置は「 3,000万円特別控除」と「損益通算」の併用はできません。
あなたの状況に合わせて節税措置を使い分けるために、まずは不動産会社に相談してみることをお勧めします。



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【住宅ローン】残債が残っていても売却できる?
カテゴリ:木更津の不動産売却・買取  / 投稿日付:2021/10/19 13:34

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【住宅ローン】残債が残っていても売却できる?
です。ぜひご一読ください。


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ローン残債がある家から住み替えを検討する方も多いと思います。
そこで残債がある家から住み替えるためのローンの種類を説明します。


■住宅ローンが残っている場合の家の売却方法

持ち家に住宅ローンが残っている場合は、
売却金でローンを完済することが基本です。

なぜなら住宅ローンはその家を担保にして融資してもらっているからです。
仮にローン完済していない家を売却すると、
未だに担保になっている家を売ることになります。


売却額でローンを返済できない場合は「買い替えローン(住み替えローン)」

自己資金も無く、売却額でローンを返済できない場合には、買い替えローンを利用します。
買い替えローンは、売り先行で住み替えをする人用のローンです。

・メリット
→自己資金が少なくても住み替えができることと、
持ち家のローンを完済できるので2重ローンが避けられることです。

・デメリット
→審査が厳しい点と、売却と購入時期のタイミングを合わせなければならない点が挙げられます。

買い替えローンは、残っているローンの一括完済と融資を同時に行うことが条件となります。
そのため、売却・購入のタイミングを確実に合わせて同じ日に行なわなければなりません。


●「つなぎ融資」

住み替えの場合の「つなぎ融資」とは、
買い手先行のための融資で、住み替えのために一時的に融資を受けることです。

1.まず融資を受けて新居を購入
2.前の家が売れたら、
売却金で融資額を一括返済する
という流れになります。

融資の期間は 6か月~ 1年以内が基本です。

・メリット
→買い手先行出のメリット同様、
新居をじっくりと探せる点と引っ越しが1回で済む点が挙げられます。

・デメリット
→住宅ローンよりも金利が高く(通常3.00%前後)、
手数料や保証料などの諸費用がかかります。

また多くの場合つなぎ融資は、
不動産会社との買取保証制度とセットになっているので、
期日までに買い手が現れない場合
不動産会社が査定価格の 80%程度で買取ることになります。

いずれにしても、ローンの支払いが本格的に厳しくなる前に、
不動産会社を始めとした、その道のプロに相談することをお勧めします。



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【住宅の寿命】不動産売却のタイミング
カテゴリ:木更津の不動産売却・買取  / 投稿日付:2021/10/05 14:53

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弊社ではSONYグループの膨大な情報量を利用し AI査定 を活用しております。
過去の成約事例の基づき机上査定が可能です。是非お問合せ下さい。
今回のテーマは
【住宅の寿命】不動産売却のタイミング
です。ぜひご一読ください。



日本では中古住宅の取引数を、新築住宅が上回る一方で空き家が増え社会問題となっています。
同時に中古住宅が見直され、一般に「寿命は30年」と言われてきた木造住宅も
まだまだ利用できる
のではないかと考える人が増えてきました。


■住宅の寿命は何年?

建物の種類別!
日本で一番普及している戸建住宅は「木造住宅」。
それは湿気の多い日本の気候に適した構造だからです。

他には鉄筋コンクリート構造、鉄骨構造があり
それぞれに寿命年数が違いますが、
どれも設計や使用方法によって寿命は大きく変わるため
一概に何年と定めることはできません。


■寿命を迎えたら、売却も考えよう!

主に木造住宅は30年経つと、柱や梁がまだ丈夫でも、
内装や水回りといった内部の劣化が激しく
リフォームか建て替えが必要となってきます。

空き家は持っているだけで何かと損をしやすい不動産です。
空き家で資産をマイナスにしたり
トラブルに巻き込まれる前に売ってしまいましょう!


■空き家売却するべき理由とは

空き家を所有したのなら、管理の義務が発生します。
定期的に空き家の掃除や見回りが必要になるでしょう。

家は人が住まなくなると、締め切ったままとなってしまうので家の中に湿気が溜まります。
すると、カビや害虫などが発生しやすくなり家の劣化が進みやすくなります。

また、庭などがある場合は手入れを行わないので
草が伸びてしまい野良猫などのフンをする場所となってしまいます。

このような状態を長く続けてしまうと
空き家の倒壊の恐れ異臭の発生などが起きてしまうので、
持ち主は定期的に換気をし、庭を整え
そのような自体が起きないようにしなくてはならず、手間がかかるのです。

日が経てば経つほどに空き家は劣化していき売却も難しくなります。

多くの場合は築年数が数十年経った家だと思いますが、
まだ十数年しか経っていないのなら、
中古住宅としての販売も可能で売却がしやすくなる可能性が高いです。

売却が面倒…という理由で売るのを先延ばしにし、
後々で売却活動が大変にならないように注意しましょう。


まずは、正確な価格を把握するために、不動産会社に相談してみることをお勧めします。

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空家の管理が大変な理由
カテゴリ:木更津の不動産売却・買取  / 投稿日付:2021/09/21 09:40

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【 4つのデメリット】空き家の管理が大変 ...。
です。

ぜひご一読ください。


両親から受け継いだ実家が空き家になったとき、
「空き家から遠く離れた土地に住んでいる」などの理由によって、
空き家の管理や維持が難しくなり、空き家を放置している人は多いはずです。

しかし、空き家は放置するほどデメリットが大きくなるのです。
では、具体的にはどのようなデメリットを被ることになるのでしょうか?

■実家の放置は、資産価値の低下や維持費・税金が増えるリスクも


【デメリット1】維持費・税金がかかる
空き家を持ち続けるには維持費と税金がかかってきます。
資産の評価額にもよりますが、年間50万円前後の維持費がかかる場合もあります。


【デメリット2】不動産としての資産価値が急激に落ちていく
2つ目は、不動産としての資産価値が低下することです。
管理されていない空き家は劣化が早くなり、資産価値が早く低くなってしまいます。
その結果、売却したいタイミングで買い手が見つからない可能性が高くなります。
貸し出すにしても、老朽化した空き家ともなれば、修繕費に莫大な金額がかかることもあります。


【デメリット3】税金の負担の増加
3つ目は、税金の負担が増えるリスクがあることです。
放置された空き家が問題視されたことで、平成27年度から「空家等対策特別措置法」がスタート
しました。


これにより、「特定空き家」に指定された空き家には
住宅用地の特例による減税が適応されず、空き家をそのままにしておくと、土地の税金の負担が増える仕組みになったのです。

特定空家になると、土地の固定資産税が6倍、都市計画税が 3倍になります。
土地の評価額が 2,100万円の場合、新たに 30万円程度の負担が発生することになります。


【デメリット4】事件や事故、近隣トラブルのもとに
ひとつは、事件や事故、近隣トラブルにつながることです。
空き家はゴミを違法に投棄される場所になったり、不審者に侵入されたりする恐れがあります。
空き家のブロック塀や窓ガラスが落下すれば、通行人が怪我をするかもしれません。
また、空き家の外壁に落書きされることで、近所から苦情を受ける可能性もあります。

空き家となった実家を放置すれば、資産価値が下がり、税金もかかってしまいます。

「実家を売却しよう」と決めたときに早めに行動に移せば、節税できる可能性は高くなるでしょう。

まずは、正確な価格を把握するために、不動産会社に相談してみることをお勧めします。



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空家の活用
カテゴリ:木更津の不動産売却・買取  / 投稿日付:2021/09/14 10:26

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【空き家活用】売却か?賃貸として貸し出すか?」
です。ぜひご一読ください。



放置したままではデメリットを被るかもしれない実家の空き家は、いくつかの方法で有効活用することが可能です。

空き家の状況や家族・親族の意向によって、有効活用できる方法は変わりますから、複数の方法を考えておきましょう。


■売却する

基本的に、空き家となった実家を自分で使ったり、誰かに貸すと何らか損をすることが多いものです。引越しが必要だったり、望まないリフォームが必要になったり・・・。
自分で使うと思っても、年に数回しか使わなかったということも少なくありません。

そこで、空き家の活用は、基本的に売却するのが一番現実的だと思います。
空き家の管理だけではなく、固定資産税の負担も避けることができます。

この方法は、実家を売却して現金化し、それを遺産として平等に兄弟へと相続したいときにも使われています。

■賃貸物件として貸し出す

有効活用方法のひとつが、空き家を賃貸として貸し出す方法です。
賃貸として貸し出すメリットは、

●売却せずに空き家を活用できること

●空き家の借主に日常管理の手間を任せて「建物の老朽化」を防げることです。

とくに、

「リフォームしたばかりの実家が空き家になっている」

「空き家の立っている立地がよい」

など のケースでは、ある程度の資産価値がつきますので、
賃貸物件として借り主が現れやすくなるでしょう。

ただし、空き家の貸主には「貸主責任」が伴います。
貸主は、「給湯器が壊れた」などの設備不良や
水道、電気などのトラブルに、都度対処しなければいけません。

■更地にする

空き家を管理する手間から開放されたい人におすすめなのが、
建物を解体して更地にする方法です。

更地にすることで、管理する手間が省けるだけではなく、
「老朽化した建物が建っている土地」よりも、
高値で売却されやすくなるメリットもあります。

しかし、更地にするには、当然ながら空き家を取り壊すための
解体費用を負担しなくてはいけません。

自治体のなかには、
「解体費用の一部を助成する制度」を用意しているところもありますから、
迷ったら自治体に相談してみましょう。

また、更地を所有しているだけでも「固定資産税」がかかります
固定資産税の負担を考慮しつつ、空き家のあった土地を更地のまま活用したいときは
更地を駐車場やコインパーキング、定期借地などにする方法が考えられます 。

とはいえ、お客様の1人 1人の状況によって、最善の選択肢 は変わってきます。
失敗なく売却を進めるために、まずは相談してみるのが良いかと思われます。



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2つの費用と税金
カテゴリ:木更津の不動産売却・買取  / 投稿日付:2021/09/07 11:28

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【2つの費用と税金】不動産売却で支払うお金 
です。

ぜひご一読ください。


不動産をいざ売るとなると、
「何から手を付ければよいか?」
「いくらで売れるか?」
「ローンの残債はどう返せばよいか?」
など様々な疑問が出てくるものです。

不動産売却で支払うお金は大きく
「税金以外の費用」「税金」に分けられます。
そのうち、必ず払うことになる費用2つと税金2つをご紹介します。

■費用
① 仲介手数料

不動産会社に、売買契約が成立した報酬として支払う手数料です。
金額は、「売却金額の6万円」と覚えておきましょう。
つまり 4,000万円で物件が売れた場合は、
4,000万 ×3% +60,000円=126万円 (+消費税 )となります。

仲介手数料を支払うタイミングは売買契約が成立したあとですが、
一般的には、売買契約が成立したときに 50%、
引き渡しが完了したときに残りの 50% を支払うのが一般的です。
これらの金額・タイミングは法律で決まっています。


②司法書士への依頼費用

司法書士への依頼費用は3万円前後が多いですが、報酬は事務所によって変わります。
登記を変更するための費用です。

登記というのは、法務局に登録されている
「この不動産は〇〇さんが持っています」
「ローンが設定されています」という権利のことです。
不動産を売却すると、不動産の所有者が変わるわけですから権利を書き換えます。

具体的には所有権の移転登記、住宅ローンの抵当権抹消、住所変更登記などと、古い登記簿の調査もあります。

登記の変更は自分でやることも可能ですが、とても大変です。
何度か法務局に行ったり、書類の取り寄せが必要になりますので、ここは司法書士の方にお任せするのが良いでしょう。

■税金
① 印紙税

不動産の売買契約書の作成には、国が税金をかけています。
「売買を成立させるために契約書作るけど、それは国が法律を整備しているおかげなので、税金を払ってね」というわけです。
税金の金額は、 1~3万円とみておけば良いでしょう。

②譲渡所得税や住民税

不動産売却で買ったときの値段より高く売れた場合、所得税と住民税を払うことになります。

譲渡所得税・住民税はなかなか複雑で、理解するにはコツがいります。
それは「税金対象となる金額」と「税率」に分けて理解する、ということです。

つまり、不動産売却で まず覚える費用は「仲介手数料」「司法書士への報酬」です。

それに加えて、「印紙税」「譲渡所得税・住民税」
がかかってくることを覚えておいていただければ心配はないでしょう。


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住み替えの理想のタイミング
カテゴリ:木更津の不動産売却・買取  / 投稿日付:2021/08/31 12:55

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  「住み替えの理想のタイミング」

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「いつ住み替えをしようか?」と悩んでいる方、
まずは住み替えを検討している方のきっかけについて解説していきます。

■1、住み替えを検討するきっかけは?

「住み替えを検討したきっかけ」について、30代~ 50代の 981名にアンケートをしたところ以下のような結果になりました。

・1位 家が手狭になったため 29.4%
・2位 周辺の住環境を改善したいため 17.5%
・3位 家の老朽化のため 16.7%

他にも、
「転職や転勤のため」
「家族の近くに住むため」

「金銭的理由(住宅ローンが払えないため)」
などがありました。

アンケートの結果を見ると、家族構成の変化や子供の成長や住環境をよくしたいという方が住み替えを検討しています。
それぞれの背景について詳しく見ていきましょう。

■2、子供の成長に合わせ住み替えを検討する方が多い

子供が成長してくると、これまで十分過ごせてきた部屋の広さを手狭に感じることがあります。
子供に一人部屋を与えることも考えると、部屋数が足りない。
そのようなときに住み替えを考え始めます。


子供の成長に合わせて住み替えを考える際、
タイミングが良いのは下の子が小学校に入学する頃だと一般的に言われています。

その理由としては家族構成がある程度固定し、親も役職に就く年代を迎えて年収も上がり、貯蓄もそれなりにできているためです。

また小学校に上がってからの住み替えの場合には、
学区が変わってしまい転校を必要とする場合があることも念頭に入れておきましょう。

■3、より良い生活環境を変えたい方も多い

子どもの住環境を良好にしたいという理由から、「公園が近くにある」「通学に便利」な場所に住み替えを希望する方もいます。

逆に子供が独立し、お金に余裕が出てきた50~60代の方は
駅や病院など公共施設への
交通アクセスのしやすさ、部屋数を減らしコンパクトで住みやすい環境を希望する方もいます。




木更津市、袖ケ浦市、富津市、市原市など不動産の売却を含めた
ご資産に関するご質問・ご相談等、ご興味がございましたら、お気軽にご連絡ください。

それでは、ご連絡いただけることを心よりお待ちしております。

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